La redazione della perizia prevede la verifica della conformità edilizia e urbanistica del bene immobile. Per questo è fondamentale analizzare alcuni documenti ​che vanno consegnati durante il sopralluogo.
 

La verifica è motivata con espresso riferimento alla documentazione esaminata, precisandone la provenienza ed evidenziando la sussistenza della conformità; in ipotesi negativa sono illustrate le motivazioni.
 
Tale attività non può prescindere dallo scopo della perizia, che è finalizzata all’erogazione di un mutuo, pertanto gli aspetti che devono essere garantiti alla banca sono la corretta iscrizione ipotecaria, la libera commerciabilità dell’immobile e la sua validità cauzionale.
 
Pertanto la documentazione immobiliare necessaria allo svolgimento di una perizia è generalmente la seguente:
 
ATTO DI PROVENIENZA
 
L’atto di provenienza è un documento necessario per la corretta esecuzione della due diligence ed in particolare consente di verificare:
  • la corrispondenza fra l’attuale identificazione catastale dell’immobile e quella riportata nella titolarità;
  • la corrispondenza fra lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo e quello descritto nella titolarità;
  • informazioni necessarie alla verifica della legittimità urbanistico-edilizia (circolazione  giuridica) dell’immobile;
  • trasformazioni e/o modifiche che l’immobile ha subito nel corso del tempo.
 
È sempre opportuno verificare, tramite accertamento catastale, che l’atto di provenienza sia stato registrato presso gli uffici catastali, al fine di segnalare eventuali inseguite volture, che comunque non costituiscono impedimento alla redazione della perizia.
 
DOCUMENTAZIONE CATASTALE
 
La documentazione catastale dell’immobile è uno degli aspetti principali della due diligence, in quanto la sua corretta identificazione catastale consente la commerciabilità del bene e garantisce la corretta iscrizione ipotecaria.

Il documento principale per verificare l’identificazione catastale dell’immobile è la planimetria catastale.
Sulla base di tale documento è possibile verificare:
  • la corrispondenza fra l’attuale identificazione catastale dell’immobile e quella riportata nella titolarità;
  • la corrispondenza fra lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo e quello rappresentato nella planimetria catastale;
  • informazioni necessarie alla verifica della legittimità urbanistico-edilizia (circolazione giuridica) dell’immobile;
  • trasformazioni e/o modifiche che l’immobile ha subito nel corso del tempo.
Un altro documento indispensabile per poter effettuare la stima del valore dell'immobile è la Visura Catastale Storica sull'immobile, che consente al perito di evidenziare eventuali modifiche alla superficie avvenute in passato, nonchè di controllare il corretto accatastamento dell'immobile.
 
DOCUMENTAZIONE ATTESTANTE LA LEGITTIMITÀ URBANISTICA EDILIZIA
 
La legittimità urbanistica edilizia può essere constatata verificando che l’immobile è:
  • stato ultimato in data antecedente al 01/09/1967;
  • stato costruito in base a regolare autorizzazione edilizia;
  • oggetto di domanda di concessione edilizia in sanatoria e che ricorrono tutte le condizioni per l’accoglimento dell’istanza.
La verifica di una di queste condizioni può essere sufficiente per determinare la legittimità urbanistica del bene ai fini della sua circolazione giuridica, se questo successivamente non ha subito modifiche che avrebbero richiesto permesso di costruire.
 
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