Trend - Mercato immobiliare ancora in crescita nei volumi delle compravendite con prezzi che stanno smettendo di calare
Dall’analisi dei dati di CRIF RES, delle informazioni registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del credito immobiliare.
Nel I trimestre del 2018 le compravendite residenziali registrano un +4,3% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente (pari a 127.277 mila unità compravendute), confermando sostanzialmente la performance dell’anno precedente (+4,9% su base annua nel corso del 2017).
Questo trend positivo conferma una crescita che non si arresta dal 2014, sebbene non si siano ancora recuperato i livelli transattivi pre-crisi, ma ci si attesti intorno ad un -20% rispetto al picco di metà anni 2000.
Analizzando il dettaglio dei trend delle compravendite nel I trimestre del 2018 tutte le aree geografiche del Paese mostrano segni positivi. Sono le Isole a presentare il rialzo maggiore con un +6,4%, seguono il Nord Est e il Sud, che crescono rispettivamente del +5,8% e del +5,5% e il Nord Ovest con un +3,6%. Più lieve l’aumento nell’area del Centro che realizza un +2,5%.
Distinguendo il mercato residenziale tra capoluoghi e non capoluoghi, in questi ultimi si osserva il rialzo maggiore pari a +5,5% a fronte dei primi che si fermano a un +2,3%, trascinati in particolar modo dai capoluoghi del Centro che nel I trimestre del 2018 registrano l’unico dato negativo pari a -0,7%. L’unica situazione inversa si registra al Sud, dove sono i comuni capoluoghi ad esibire gli aumenti più elevati rispetto ai non capoluogo.
Il I trimestre del 2018 ha confermato una forte flessione dei contratti di mutui ipotecari erogati a persone fisiche pari al -16,3%. Questo fenomeno può essere ricondotto in larga parte alla contrazione del numero di erogazioni di mutuo con finalità di surroga, ma anche al progressivo affievolimento del tasso di crescita dei nuovi mutui legati alle compravendite residenziali, già registrato a partire dagli ultimi trimestri del 2016.
Risente invece positivamente del calo delle surroghe – tendenzialmente di minor valore unitario rispetto ai nuovi mutui - l’importo medio dei mutui erogati, che si attesta a 115.828 euro, in leggero aumento rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.
Per quanto riguarda le interrogazioni relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie, nel primo semestre del 2018 si registra un calo delle richieste di mutui e surroghe pari a -4,3%, rispetto al primo semestre dello scorso anno. La dinamica negativa tende ad attenuarsi progressivamente, fino a far registrare nel mese di giugno il primo segno positivo dopo ben 15 rilevazioni (+3,6%), evidenziando perciò una progressiva normalizzazione del mercato senza più l’effetto “bolla” delle surroghe.
Prendendo in considerazione l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, nel II trimestre del 2018 si conferma la dinamica negativa dei prezzi al mq con un -1,4%, che tuttavia rappresenta la riduzione più contenuta mai registrata dal 2011.
Da inizio 2010 la variazione cumulata dei prezzi al mq arriva a segnare un -23% nel II trimestre del 2018.
La superficie media compravenduta si assesta stabilmente a 101 mq nel II trimestre 2018.
Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel II trimestre del 2018 il prezzo al mq per gli immobili da ristrutturare subisce la variazione negativa più significativa con un -11,9% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Mentre il prezzo al mq degli immobili usati registra una contrazione pari al -1,6%, più contenuta rispetto a quella del trimestre precedente (-3,5%). Cresce invece la dinamica positiva dei prezzi al mq degli immobili nuovi e seminuovi, che segnano rispettivamente un +4,1% e un +2,3% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.
Il mercato continua quindi a premiare la qualità riconoscendo il valore aggiunto delle abitazioni nuove rispetto a quelle usate.
La dinamica negativa delle quotazioni ha interessato tutte le aree italiane anche se con intensità differente. Nel II trimestre del 2018 nell’area del Centro si è registrata la contrazione maggiore pari al -4,8% rispetto al II trimestre del 2017, mentre al Sud e Isole il calo dei prezzi al mq si è attestato al -3%. Meno intensa la riduzione nelle aree del Nord Est e al Nord Ovest che segnano rispettivamente un -2,1% e un -1,1% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.
Nel II trimestre 2018 il valore medio degli immobili forniti in garanzia si attesta a 162.000 euro.